O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP) num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o crédito habitação (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Como é que calculamos o imposto?

A venda do imóvel é tributada e englobada no IRS, no ano em que é comunicada a mais valia. O imposto a pagar é uma estimativa, que varia consoante o valor de IRS declarado.
Esta pode depender de variáveis, tais como o total de rendimentos, o valor da mais valia, as despesas declaradas entre outros factores. Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (valor anual bruto). Se o rendimento anual for semelhante ao do ano anterior, basta colocar o mesmo valor da última declaração de IRS.

Código do IRS, art. 43º nº2 b)

O valor das mais-valias respeitante às transmissões efetuadas por residentes é apenas considerado em 50 % do seu valor.